일단 제 명의로 대전에 1주택(아파트)을 소유하고 있습니다. 구입은 2018년도에 1억6천에 했으며 현재 시세는 2억입니다. 디딤돌대출(30년납)로 7600만원을 받아 원금 4900만원이 남아있습니다. 그 집에는 저희 어머니가 거주중이십니다.현재 저는 2024년 11월에 결혼했고 올해 9월에 아이가 태어납니다. 전세 2억짜리 집에서 거주중이며 전세대출금은 1400만원이 남아있습니다..저는 아이가 태어난 후 신생아특례대출을 이용하려고 하는데 이 1주택을 매도해야 하는 것으로 알고 있습니다.그랴서 이 1주택을 어머님께 양도하려고 합니다. 그러나 저희 어머님께서 돈이 없습니다. 그래서 증여하려고 합니다. 혹시 증여세는 얼마나 나오나요? (어머님은 평생 무주택자이시고 재산도 없으십니다. 빚도 없으시고요)증여 말고 다른 방법이 있는지 알고 싶습니다.

안녕하세요~ 신생아특례대출을 위해 기존 1주택을 정리해야 하고, 어머님께 증여를 고려 중이시군요.

1. 증여세 계산

증여세는 과세표준(시세)의 5~50% 세율을 적용하여 계산됩니다.

하지만 직계존속(부모)에게 증여할 경우 5천만 원까지 비과세 혜택이 있습니다.

(1) 증여재산가액

현재 시세: 2억 원

비과세 한도: 5천만 원

과세대상 금액: 1억 5천만 원 (2억 - 5천만 원)

(2) 증여세율 적용

과세표준

세율

누진공제

1억 원 이하

10%

1억~5억 원

20%

1천만 원

1억 원까지: 10% → 1천만 원

남은 5천만 원: 20% → 1천만 원

총 증여세 = 2천만 원

즉, 증여세로 약 2천만 원이 나올 가능성이 큽니다.

2. 증여세 줄이는 방법

(1) 매매 방식으로 이전하기 (부담부증여)

부담부증여란, 대출이 있는 상태에서 증여하는 경우 증여세를 줄일 수 있는 방법입니다.

현재 어머님께서는 자금이 없으시므로 대출을 승계하는 방식을 고려할 수 있습니다.

현재 디딤돌 대출: 4,900만 원

이 금액만큼은 "부담부증여"로 보고 양도세와 취득세가 적용됩니다.

나머지 금액(집 시세 - 대출금)은 증여로 계산됩니다.

부담부증여를 활용하면, 증여세가 일부 줄어들고 대신 양도소득세가 발생할 수 있으므로 세무사 상담을 추천드립니다.

3. 다른 방법 (매매)

어머님 명의로 **저가 매매(시세보다 낮은 가격으로 매도)**하는 방법이 있습니다.

다만, 시세의 30% 이상 저렴하게 팔면 국세청에서 증여로 간주할 가능성이 높습니다.

최소 1억 5천만 원 이상으로 매매 계약을 진행하는 것이 안전합니다.

결론 & 추천

✅ 가장 유리한 방법: 부담부증여 (대출을 승계하는 방식)

✅ 대출 승계가 어려울 경우: 시세에 맞춰 저가 매매 진행

✅ 증여세를 줄이는 방법: 5천만 원씩 나눠서 증여 (5년 이상 기간을 두고 분할 증여)

세금 계산은 실제 계약 상황에 따라 달라질 수 있으므로 세무사 상담을 적극 추천드립니다.

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